Rozmowa z dawną znajomą skłoniła mnie do napisania tego tekstu. Mogę zrozumieć kupowanie mieszkania na samym szczycie boomu mieszkaniowego, ale tylko wtedy, kiedy ktoś nie może czekać. Znajoma twierdzi, że mieszkania będą drożeć, a na pewno teraz nie możliwe, żeby potaniały, bo tak pisali w gazetach. Nie obyło się bez standardowego odniesienia do autora bloga: co ty możesz o tym wiedzieć? Próbowałem trochę tłumaczyć, ale poddałem się i zdecydowałem co nieco napisać o kilku sprawach, związanych nie tylko z mieszkaniami.
Kupowanie mieszkania powiedzmy pół roku temu, bo w gazetach napisali, że będzie tylko drożeć, to jak inwestowanie w złoto dopiero w roku 2008. Kiedy w Gazecie Wyborczej pisano o tym, jak to obcokrajowcy (głównie Anglicy) wykupują całe osiedla, to był sygnał, że boom i gwałtowny wzrost cen mają się ku końcowi. Jasnym jest, że gdy dziennikarze zauważą, że coś rośnie, to zwykle po kilku latach wzrostów cen. Przykładem niech będzie wspomniane złoto. Od niedawna słyszymy z każdej strony jaką bezpieczną inwestycją jest złoto. Zaczyna się powoli budować w ludziach przekonanie, że złoto to świetna inwestycja na niespokojne czasy, że to bezpieczna lokata kapitału. Jakoś nikt nie mówi, że ludzie, którzy kupili złoto na przełomie lat 70 i 80 XX wieku, dopiero teraz powoli zaczęli zarabiać, bo jak dotąd tracili na złocie spore pieniądze. Pomału ludzie nabierają przekonania, że złoto nie będzie tanieć, bo Chiny, bo Indie, bo coś tam jeszcze. Zobaczcie wykres.
Czy ktoś zauważył w 2001, czy 2002, że lewa translacja na wykresie złota przeszła w prawą translację, charakterystyczną dla hossy? Czy ktoś ze dwa lata później zauważył, że utworzyła się formacja spodka o bardzo istotnym znaczeniu, bo formowała się przez niemal 10 lat? Ależ skąd, przecież wzrosty stają się oczywiste dopiero jak się pobije szczyty sprzed kilkudziesięciu lat…
Ja nie twierdzę, że złoto już nie urośnie. Ja tylko podejrzewam korektę na złocie do okolic 700 dolarów za uncję, możliwe, że po uprzednim wspięciu się do ceny 900USD/uncję. Z tym, że patrzymy na wykres w interwale miesięcznym, więc cena złota może utworzyć formację kontynuacji trendu do końca 2008 roku, wzrosnąć do 900dolarów za uncję do końca 2009 roku, a potem się korygować w 2010. Co i tak oznacza, że kupno złota na długi termin nie jest ciekawym pomysłem. Im szybciej będzie rosnąć w najbliższym czasie, tym szybciej będzie spadać w dłuższym terminie.
Zostawmy złoto. Paweł Satałecki tak pisze w Vademecum Iwestora w styczniowym Neewsweeku: „Słabość dolara można jednak wykorzystać – wystarczy zajrzeć do amerykańskich sklepów internetowych lub wybrać się za ocean na zakupy”. Potem pan Satałecki (zresztą pracujący w najlepszym portalu finansowym – money.pl 😉 ) wspomina o podatkach i kosztach przesyłki oraz wymienia sklepy, w których można coś podobno kupić. Z oczywistych względów, wybieranie się po laptopa, który w USA kosztuje 1900zł a w Polsce 2900zł graniczy ze skrajną głupotą, kiedy wliczymy koszt przelotu, trudy załatwienia wizy i podatek 22% od 1900zł. Mówienie w takim przypadku, że ów laptop jest tańszy od kupionego w Polsce o 34% jest zgoła absurdem. Zostaje więc sklep internetowy. W takim przypadku liczymy podatki, ewentualne cła i transport. Z również oczywistych względów transport ze Stanów samochodu jest karkołomnym wyczynem. Mówię o kontenerze na statku, sporym ubezpieczeniu, 10% cła, ponad 3% podatku akcyzowego, 22% podatku VAT. I tak na przykładzie podanym przez pana Pawła weźmy Astona Martina DB7 Vantage z 2001 roku.
W Vademecum Investora mamy cenę z ebay.com w przeliczeniu z dolarów = około 124 000zł
i mamy cenę z otomoto.pl = około 275 000zł
Wygląda tanio?
Wchodzę na ebay.com. Pomijam fakt, że większość samochodów jest sprzedawana tylko do Stanów ewentualnie do Stanów i Kanady. Biorę pierwszego lepszego Astona Martina DB7 Vantage z 2001 roku. I co?
Cena kup teraz 59 985$, czyli licząc po 2,45 za dolca 146 963,25zł, powiedzmy około 147 000zł.
Doliczamy cło od ceny towaru: 161 700zł
Doliczamy VAT do ceny towaru: 194 040zł
Doliczamy podatek akcyzowy od ceny towaru: 199 332zł.
Niby dalej oszczędzamy 75000zł, ale ile rzeczywiście wyniesie nas transport? Akurat ten śliczny samochód sprzedają tylko do Stanów.Ile za ubezpieczenie? Może w efekcie zaoszczędzilibyśmy z 10 000 – 15 000zł. Co jeszcze jest jakąś oszczędnością, bo około 5%.
Kolejną sprawą jest lista sklepów, w których rzekomo możemy kupić sobie jakieś cacko ze Stanów. Pan Satałecki wymienił:
www.strawberrynet.com – dostarczają do Polski, handlują kosmetykami, po cenach podobnych do cen z allegro.pl
www.amazon.com – nie wysyłają do Polski
www.newegg.com – nie wysyłają do Polski
www.ebay.com – bardzo rzadko sprzedający ślą towar do Polski
www.compusa.com – ktoś chce wysłać do nich maila i dowiedzieć się na jakich warunkach być może wyślą towar do Polski?
Krótko mówiąc, gdybym się sugerował tym, co piszą w gazetach, mógłbym popełnić kilka błędów. Kupować najlepiej perfumy, ale tylko jeśli chcemy mieć pewność, że oryginalne i nie kradzione. Reszta towarów, po uwzględnieniu cła i podatku VAT (albo samego VAT), po uwzględnieniu transportu i całego zamieszania, już nie jest tak opłacalna. Ten rozbudowany przykład mówi wiele o tym, czego możemy się dowiedzieć z prasy.
Jaki to ma związek z mieszkaniami? Po pierwsze i najważniejsze: PAMIĘTAJ, ŻE MIESZKANIE KUPIONE NA WŁASNY UŻYTEK, BEZ ZAMIARU SPRZEDAŻY Z ZYSKIEM, CZY WYNAJMU – NIE JEST INWESTYCJĄ!!
Dlaczego? Bo nie zarobisz na tym mieszkaniu, nie wypracuje ono stopy zwrotu. Będziesz za to spłacać kredyt, meblować, remontować, płacić czynsz itd…
Każdy, kto Ci powie, że własne mieszkanie jest inwestycją – kłamie.
Dlaczego warto myśleć zanim się kupi mieszkanie? Weźmy mieszkanie w Krakowie, w jakiejś średnioatrakcyjnej okolicy, powiedzmy Prokocim, Kurdwanów. Niech będzie miało 35metrów i niech kosztuje 300 000zł pół roku temu. Kupujemy je biorąc kredyt na 30lat. Trochę ponad pół roku temu warunki mniej więcej tak wyglądały: mieszkanie 35 metrów za 300 000zł, oddajesz bankowi 595 000zł, rata wynosi około: 1652zł.
Teraz warunki wyglądają tak: mieszkanie 35 metrów, wciąż za mniej więcej 300 000zł, oddajesz bankowi 695 000zł, rata wynosi około1930zł.
Wyobraźmy sobie, że stopy procentowe zostaną przez RPP podniesione. Raty kredytów wzrosną, coraz mniej ludzi będzie stać na mieszkanie na kredyt. A w Krakowie ciągle powstają nowe mieszkania, które za rok, półtora będą zalegać, a deweloperzy zaczną schodzić z cen, aby zachować płynność finansową. Powiedzmy, że stopu procentowe zostaną podniesione jeszcze ze dwa, trzy razy w ciągu roku 2008.
Niech przez półtora roku ceny mieszkań obniżą się o 20 – 23% (powiedzmy najniższy poziom zniesienia Fibonacciego). Sytuacja będzie wyglądać następująco:
mieszkanie 35 metrów za 240 000zł, oddajemy bankowi z 570 000zł, rata w kredycie na 30 lat: 1583zł z perspektywą zmniejszania się z każdą kolejną obniżką stóp procentowych. Wniosek: mamy taniej kupione mieszkanie, jego cena wzrasta, a raty maleją. A dziś? Dziś mamy drogie mieszkanie, którego cena będzie w najbliższym czasie spadać, a raty wzrastać.
Już pomijam fakt, że można posłużyć się wkładem własnym zarobionym na przykład na kontraktach na złoto (niech już będzie to złoto) i obniżyć wysokość kredytu do 220 000zł, a wysokość raty do okolic 1400-1450zł.
Nie sugerujmy się artykułami z gazet. Z różnych powodów artykuły są pisane w taki a nie inny sposób. Wyobraźcie sobie teraz, że analityk napisze: złoto zacznie spadać. Inwestor sprzeda, a złoto wzrośnie jeszcze o 100%. Co wtedy? Bezpieczniej jest pisać, że rośnie, jak już rośnie od dawna, a że spada, jak już spada od dawna. Bessę na małych i średnich spółkach GPW stwierdzono po półrocznych spadkach, co ciekawe, w momencie przestoju przy linii długoterminowego trendu wzrostowego, dokładnie w momencie kiedy jest szansa na odbicie i kiedy powinno się kupować.
Każdy jednak decyzję podejmuje sam. I nie sugerujcie się tym, co ja sobie napisałem, a zawsze sprawdźcie wszelkie dane. Jak mawia mój kumpel Rotux: „głębiej w sens rzeczy zaglądajcie”.
Bo ja to tylko chcę kupować tanio a sprzedawać drogo, więc co ja mogę o tym wszystkim wiedzieć?